El Ayuntamiento de Sevilla modificó hace pocos meses su PGOU para regular las viviendas con fines turísticos de una forma muy desacertada que va a atraer a la capital a un turismo de peor calidad. Otras ciudades como Málaga o Cádiz están trabajando también en cambios de su PGOU. Y en la anterior legislatura la Junta de Andalucía presentó un posible borrador de decreto que aunaba la regulación de los apartamentos turísticos (AT)y de las viviendas con fines turísticos (VFT) sin proponer verdaderas mejoras respecto a la regulación vigente (de 2016), criminalizando peligrosamente al sector y donde no se recogió debidamente la figura profesional del sector, tal y como se reclama desde hace años. Una tendencia de nuevas regulaciones a las que la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (AVVAPro) no se opone y para las que incluso colabora “siempre que nos basemos en métricas reales, pues las administraciones no han hecho ningún estudio de datos y toman decisiones injustas sobre el sector”, asegura su presidente Carlos Pérez-Lanzac, que añade que es “el peor momento para aprobar estas medidas porque empobrecen la oferta de alojamiento en un momento donde jugamos un papel clave para la recuperación económica de Andalucía. Estimamos que en este 2022 el sector va a generar 1.800 millones de euros de beneficio para la comunidad”.
1. Los alojamientos turísticos son los culpables del incremento de los precios del alquiler
La primera de las grandes mentiras es la de culpabilizar a los apartamentos y viviendas turísticas de ser los grandes causantes del alto precio de los alquileres, cuando en realidad es la vivienda vacía la que más impacto tiene en dicho coste. Para ello solo es necesario consultar los datos de ciudades como Sevilla, Málaga o Cádiz, aunque sucede lo mismo en el resto de provincias andaluzas y en España en general.
En la ciudad de Sevilla (según un estudio de 2018 de la Empresa Municipal de la Vivienda de Sevilla –EMVISESA- y del Ayuntamiento de Sevilla) existen 22.984 viviendas vacías respecto a las 320.927 totales, lo que supone un 7,16%. En el caso de los alojamientos turísticos son 7.228 -el porcentaje es del 2,25%- y de todos esos que tienen una licencia otorgada solo 4.468 están activos todo el año, lo que rebaja la cifra a solo el 1,39%.
En Málaga capital (según un estudio realizado en 2018 por el Instituto Municipal de la Vivienda –IMV- del Ayuntamiento de Málaga) hay 10.770 viviendas vacías de las 246.944 totales (4,36%). En 2022 actualmente hay 5.046 viviendas turísticas censadas, de las que solo están activas todo el año menos de 2.000. Por tanto el peso del alojamiento turístico censado es del 2% sobre todo el parque residencial de Málaga.
Y en Cádiz ciudad (según un informe de 2017 realizado por el Ayuntamiento de Cádiz y la Promoción y Gestión de Vivienda de Cádiz SA –PROCASA-), hay 54.745 viviendas, de las cuales 8.760 son viviendas deshabitadas (16%) y 1.581 viviendas inscritas en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía (2,88%).
“Si las administraciones públicas tienen que priorizar en algo para atajar el problema del precio y falta de vivienda de alquiler tendrán que desarrollar políticas para evitar la vivienda vacía y no criminalizar a los alojamientos turísticos, sobre todo en un momento tan importante de recuperación económica y con todo lo que este sector aporta de beneficio al territorio andaluz. Pedimos a las administraciones responsabilidad y rigor a la hora de mirar las métricas y usarlas adecuadamente para regular acorde con la realidad”, explica el presidente de AVVAPro.
2. Existe un ‘boom’ descontrolado de alojamientos turísticos
Es otra de las falsedades sobre las que se ha apoyado por ejemplo el Ayuntamiento de Sevilla para su última regulación aprobada y que va en contra del sector e incluso de la propia ciudad, de su riqueza y de la calidad de su turismo. Una cosa es el número de viviendas registradas en la Junta de Andalucía y otra muy distinta las que están activas actualmente y operan con frecuencia. Las administraciones se basan generalmente en el registro de Viviendas con Fines Turísticos (VFT) de la Junta de Andalucía para asegurar que hay una sobreexplotación del sector, pero dicho registro no es un medidor adecuado para tener una radiografía real de la situación.
La inscripción en el registro es obligatoria, pero entre sus requisitos no exige la actividad o la inscripción de la baja en caso de no inicio, modificación, transmisión o cese de la actividad. Muchos alojamientos se dieron de alta cuando salió la norma actual para tener esa opción de explotación pero nunca la han llegado a ejercer. Y muchos más tan solo usan este tipo de servicios en sus viviendas durante un momento concreto del año. De hecho AVVAPro estima que en torno al 50 por ciento de los alojamientos inscritos se destinan exclusivamente a actividad turística durante todo el año.
Por lo tanto, según diversos estudios hechos por AVVAPro, el último en septiembre de 2021 para la ciudad de Cádiz, este registro “no es un índice adecuado para medir la situación real de la vivienda turística y no sirve como dato de referencia para la toma de decisiones sobre el sector, por lo que se necesitan métricas fiables que permitan analizar de manera constante su evolución e impacto”.
3. Suponen una competencia desleal con la planta hotelera
Actualmente la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) promueve la justa competencia y ante cualquier práctica restrictiva adopta las pertinentes medidas para evitarlo. De hecho, la CNMC ha tenido diversas ocasiones de informar en relación con las viviendas de uso turístico y no sólo las considera acordes con los principios que rigen las normas de la libre competencia, sino que siempre ha defendido que a la hora de crear nuevas normativas sobre estas materias han de respetarse los principios de buena regulación económica (necesidad, proporcionalidad y no discriminación). Al contrario de lo que se piensa, más que competencia es un complemento ideal para otras modalidades de alojamiento que aporta valor al destino Andalucía y riqueza a toda la comunidad autónoma. De hecho AVVAPro estima que el sector de las viviendas y apartamentos turísticos recaudará 1.800 millones de euros este 2022.
Hay un alto porcentaje de turistas que si no tuviesen la opción de estos alojamientos turísticos no vendrían a Andalucía. Según el VI Barómetro del Alquiler Vacacional en España 2019 (el último que salió antes de la pandemia) de HomeAway y la Universidad de Salamanca, los usuarios de vivienda turística son fieles a esta modalidad y en el 47,2% de los viajes que realizan solo buscan este tipo de alojamiento para sus desplazamientos de ocio y vacaciones. Además, la vivienda turística y el hotel son complementarios ya que según los datos recopilados el 81,3% de los usuarios encuestados que se alojaron en una vivienda turística en 2018 también utilizaron hoteles.
4. Empobrecen la oferta de alojamiento en Andalucía con un cliente de peor calidad
Al contrario, la enriquece, tanto a la oferta como a la economía andaluza. Aporta competitividad al destino frente a otros lugares de España y del mundo en tanto en cuanto ese 47,2% de clientes, según el estudio anteriormente citado, no vendría a nuestro destino si no existiera esta modalidad de alojamiento.
Además, el perfil del cliente de los apartamentos y viviendas turísticas es muy valioso, pues está comprobado que 6 de cada 10 euros (el 60 por ciento) que gasta lo hace en compras, productos y servicios del comercio local. El gasto medio total de viaje por usuario de vivienda turística es de 2.092 euros, frente a los 1.606 euros de los que se alojan en hotel. Además la estancia media es mucho más alta, de 5,3 noches frente a 3,6 de los clientes de hotel. Está mucho tiempo en el destino y gasta más.
En su gran mayoría (un 65%) es un turismo familiar. Desde la pandemia se ha incrementado la demanda de este tipo de alojamientos turísticos entre un 40 y un 60 por ciento por la sensación de seguridad, privacidad e intimidad que proporciona.
Otro efecto positivo de los apartamentos y viviendas turísticas es que ayudan a la desconcentración de áreas saturadas (el 48 por ciento de los usuarios elige alojarse en las afueras) y la desestacionalización de la demanda.
Y a todo esto hay que añadir el nuevo alquiler que surge con los nómadas digitales de otros puntos de España y del extranjero, que eligen Andalucía para teletrabajar por su calidad de vida durante un tiempo prolongado y que no tendrían esta opción con la clásica estancia de un establecimiento hotelero.
Por último, la vivienda turística provoca la rehabilitación de edificios y la mejora del parque de viviendas existente en Andalucía, como lo demuestra el dato de que el 78 por ciento de los propietarios de viviendas turísticas afirma haber hecho alguna reforma. Esto conlleva además generación de riqueza en otros sectores por la rehabilitación de estancias, instalación de domótica y soluciones inteligentes y de ahorro energético, lo que aporta innovación y sostenibilidad para los inmuebles de Andalucía.
5 Provocan mala convivencia con los vecinos
Es una creencia extendida que no se sostiene cuando se acude a cifras reales. No provoca más problemas que los que pueda generar un alquiler de larga estancia. Según datos de la Policía Local de Málaga de 2020, por ejemplo, el volumen de incidencias de este tipo en viviendas turísticas respecto al total de pernoctaciones fue menor al 0,05%, una cantidad insignificante. Este dato es perfectamente extrapolable a cualquier otro territorio de Andalucía.
Para aún así asegurar una perfecta armonía entre vecinos y turistas AVVAPro y el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla han puesto en marcha recientemente un ‘Código de buenas prácticas para viviendas con fines turísticos y Administradores de Fincas’ con el objetivo de mejorar la convivencia de estos alojamientos en las comunidades de propietarios. “Este acuerdo de colaboración es todo un ejemplo de voluntad y unión de esfuerzos en beneficio de la ciudadanía y de su calidad de vida”, finaliza el presidente de AVVAPro Carlos Pérez-Lanzac, que añade que en los alojamientos gestionados por empresas profesionales la ausencia de conflictos es total.
